[주택임대차] (전세권/전세/반전세/사글세) 개념 이해 주택임대차보호법 보호 대상!

 

[주택임대차] (전세권/전세/반전세/사글세) 개념 이해 주택임대차보호법 보호 대상!

 

살다 보면 본인이 집을 구입하기 전에 먼저 다른 사람의 주택을 이용하고 마지막게 집을 장만하는 경우가 더욱 많습니다. 그러면 타인의 집을 임차하는 경우는 어떻게 되는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

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주택임대차 개념이해!

 

일반적으로 다른 사람의 집을 임차하는 형태는 네 가지로 구분하게 됩니다.

 

 

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전세권과 임대차에 대해서 알아보기!

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1) 전세권

“전세권”이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

2) 임대차
“임대차”란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정을 말하는데, 흔히 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세계약이 여기에 포함됩니다.

특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 우리 법은 「주택임대차보호법」에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있습니다.

 

 

3) 전세권과 임대차의 비교

 

 

 

4) [주택임대차보호법]의 우선 적용

주택의 임대차관계에서는 [주택임대차보호법]의 규정이 우선적으로 적용되고 [주택임대차보호법]에 규정되어 있지 않은 사항에 대해서는 [민법]의 임대차규정이 적용됩니다.

 

주택임대차계약도 계약이므로 계약당사자에 의해 자유롭게 그 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 [주택임대차보호법]에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력은 없게 됩니다.

 

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[주택임대차보호법]의 보호 대상!

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1) 자연인

「주택임대차보호법」은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에, 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 사람입니다.

 

2) 외국인 및 재외동포
「주택임대차보호법」의 보호 대상은 대한민국 국적을 가진 자연인이므로, 외국인은 원칙적으로 「주택임대차보호법」의 보호 대상이 될 수 없습니다.

 

그러나 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 「주택임대차보호법」의 보호 대상이 됩니다.

 재외동포가 장기체류하면서 주택을 임대차하는 때에는 「주택임대차보호법」의 보호대상이 됩니다.

 

이를 위해 재외동포는 국내에 거소를 정하여 출입국·외국인청의 장, 출입국·외국인사무소의 장, 출입국·외국인청 출장소의 장 또는 출입국·외국인사무소 출장소의 장에게 신고를 합니다.

 

또한 국내거소가 변경되는 경우에는 새로운 거소를 관할하는 시·군·구(자치구가 아닌 구 포함) 또는 읍·면·동의 장이나 출입국·외국인청의 장, 출입국·외국인사무소의 장, 출입국·외국인청 출장소의 장 또는 출입국·외국인사무소 출장소의 장에게 14일 이내에 신고해야 합니다.

 

※ “재외동포”란?

① 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 사람 또는 영주 할 목적으로 외국에 거주하고 있는 사람(재외국민)

② 출생에 의하여 대한민국의 국적을 보유했던 사람(대한민국정부 수립 전에 국외로 이주한 동포 포함)으로서 외국국적을 취득한 사람.

 

3) 법인
 법인은 특별한 사정이 없는 한 「주택임대차보호법」의 보호를 받지 못합니다.
 법인이 「주택임대차보호법」의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다.

 예외적으로, 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 「. 택임대차보호법」의 보호대상이 됩니다.

 또한, 규제「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 

 

임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.

 

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[주택임대차보호법] 어디까지 적용될까?

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1) 주택의 임대차
 「주택임대차보호법」은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.

 주거용 건물에 해당되는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 그 실제 용도에 따라서  판단합니다.

 예를 들어, 임차인의 점유부분 중 영업용 휴게실 설비로 예정된 홀 1칸이 있지만, 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용 창고 1칸, 복도로 되어 있고, 그 홀마저 각방의 생활공간으로 쓰이고 있는 경우에는 주거용 건물로 「주택임대차보호법」이 적용됩니다.

 그러나 여관의 방 하나를 내실로 사용하는 경우 등 비주거용 건물에 주거의 목적으로 소부분을 사용하는 경우에는 「주택임대차보호법」의 보호대상에서 제외될 수도 있습니다.( “주거용 건물”여부의 판단 시기는 임대차계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다.)

 임대차계약 체결 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한 경우에는 「주택임대차보호법」의 적용대상이 되지 않습니다.

 주거용 건물이면 무허가 건물이나 미등기 건물을 주거를 목적으로 임대차하는 경우에도 「주택임대차보호법」이 적용됩니다. 다만, 무허가 건물이 철거되는 경우에는 보증금을 돌려받기 힘들어지므로 주의할 필요가 있습니다.

 

2) 미등기 전세
 「주택임대차보호법」은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용됩니다.

 

 

3) [민법]에 따른 임대차 등기
 「주택임대차보호법」은 주택에 대해 「민법」에 따라 임대차등기를 한 경우 주택의 임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정이 준용됩니다.

 

 

4) [주택임대차보호법]에서 적용이 제외되는 항목!

일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않습니다. 예를 들어, 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일시 사용을 위한 임대차이므로 [주택임대차보호법]이 적용되지 않는 것이지요.

 

그러면 미등기 또는 무허가 건물도 [주택임대차보호법]을 받을 수 있을까요?

 「주택임대차보호법」은 주택의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 않습니다.

 

어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 않았거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 「주택임대차보호법」의 적용대상이 됩니다.

 

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지금까지 [주택임대차] (전세권/전세/반전세/사글세) 개념 이해 주택임대차보호법 보호 대상에 해서 알아보았습니다. 살아가면서 꼭 알고 있어야 하는 항목을 꼼꼼히 살펴보고 손해를 보는 일들이 없으시길 바랍니다.

 

그럼 다음에도 생생하고 좋은 정보들을 알려드리도록 하겠습니다.

오늘도 활기차고 당당하게!! Have a nice day!!

 

 

 

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