[부동산과 세금] 계약과 공탁, 빌린돈을 상환시 주의점!

[부동산과 세금] 계약과 공탁, 빌린 돈을 상환 시 주의점!

 

부동산 거래시 주의할 점과 계약자 당사자가 계약 전 꼭 알아야 할 점들만 요약하여 정리해 보았습니다. 오늘은 계약을 맺을 시, 빌린 돈을 상환 시 그리고 보증을 서게 되었을 때 주의점에 대해서 알아보고자 합니다. 목차 내용의 순서대로 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

 

 

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계약, 공탁, 상환 알아보기

 

[목 차]

 

1. 계약을 맺으려고 할 때.

1. 계약서 쓰기.
2. 차용증 쓰기.
3. 영수증 쓰기.

2. 빌린 돈을 갚으려고 할 때.

1. 채무를 이행하는 방법은?
2. 공탁은 무었인가요?

 

1. 계약을 맺으려고 할 때.

우리가 말하는 부동산 계약이란 두 사람 이상 사이에 체결되는 법률적인 부동산 거래의 약속입니다. 우리는 살아가면서 여러 종류의 계약을 합니다. 아파트, 빌라, 상가, 토지 등이 그 대표적인 계약입니다. 뿐만 아니라 버스를 타는 것도 버스 회사와의 계약이고, 커피 숖에서 커피를 결재할 때에도 역시 계약이 이루어지는 것입니다. 이처럼 우리는 특별히 의식하지 않은 채 여러 가지 계약을 맺으며 살고 있는 것입니다.

 

하지만 가끔은 제대로 계약을 맺고도 계약서가 없어서 어려움을 겪는 경우가 참 많습니다. 보통 부동산 거래 시에는 임대차계약서를 쓰지 않고 거래를 하시는 분들이 꽤 있으십니다. 임차인이 나이가 많은 할머니라서 글을 못쓰신다는 이유로 임대차 계약서를 만들지 않고 구두로 계약을 하시는 경우를 종종 보았습니다. 이것은 정말 잘못된 계약입니다. 집주인이 대출을 받을 때 임대차 계약서는 필수로 제출을 해야만 하는 점은 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.

 

계약을 제대로 맺었다 하더라도 어떤 경우에는 계약의 내용을 제대로 지키지 않아서 여러 가지 문제가 밸상하기도 합니다. 그래서 금전 거래시에는 이러한 경우에 대비하기 위해서 담보나 보증 등 여러가지 보호 장치를 마련하게 되는 것입니다.

 

그럼 문제를 한 번 드리겠습니다. A 씨는 친구로부터 3000만 원을 빌리려고 합니다. 그런데 친구는 돈을 빌려 주면서 A 씨가 돈을 빌렸다는 것을 증명할 수 있는 증서를 써달라고 합니다. 무엇을 써주어야 할까요? 은행에서 돈을 빌리는 것보다 주변 지인들에게 쉽게 돈을 빌리는 경우가 종종 발생합니다. 이런 경우에 맺어야 할 계약은 무엇인지 알아봅시다.

 

 

1) 계약서 쓰기.

 

 

계약서를 왜 써야 하는 것일까요?

 

계약서를 꼭 써야 하는 이유 중의 하나는, 계약서가 없으면 계약이 있었다는 사실을 증명할 수가 없기 때문입니다. 또한 계약의 내용이 중요하고 복잡할 경우에는 계약의 내용을 정확하게 기록한 계약서가 없다면 시간이 지난 후에 정확한 계약 내용이 생각나지 않아서 계약 당사자들끼리 분쟁의 소지가 있기 때문입니다. 따라서, 이런 경우를 대비하기 위하여 계약서를 미리 작성해 놓아야지 분쟁을 막을 수 있습니다. 추가적인 사항으로 계약서를 장성한 후 공증절차를 통해서 공증을 받아 두면은 그 증거력은 확실해집니다.

 

계약을 체결할 때 주의할 점.

 

1) 사전 조사를 철저히 하자.

계약 체결 전 해야 할 일은 계약의 대상 또는 내용에 대한 충분한 사전 조사가 필수입니다. 예를 들자면, 근로 계약을 할 때에는 근무시간, 퇴직금, 월급 등을 미리 알아보는 것이 좋고, 은행에 예금할 때에는 이자가 얼마이고 자유롭게 찾을 수 있는지 등을 알아보는 것입니다.

 

2) 전문가의 자문을 받는 연습을 하자.

회사와 계약을 체결할 때에는 회사에서 제시한 이미 인쇄된 계약서를 가지고 거래하는 경우가 많습니다. 그러나 그 계약서의 내용이 참 어렵고 복잡하기 때문에 전문가에게 상담하는 것이 바람직할 것입니다. 계약은 상대방에게 충분히 설명을 듣고 계약서에 사인을 하여야 합니다.

 

3) 정당한 상대방인지 확인하자.

계약을 체결할 때에는 먼저 상대방이 정말 계약 당사자인지 확인하고(신분증으로 확인) 대리인일 경우에는 그에게 대리권이 정말 있는지 알아보아야 합니다. 또한 미성년자인지 아니면 법적 후견인이 있는 사람인지 등을 파악하여야 할 것입니다. 은행에서 처리 시 '인감증명서', '위임장' 등을 받아서 처리하는 것처럼 상대방의 대리권 유무 확인은 필수입니다.

 

4) 계약의 내용이 사회 질서에 반하는 것은 피한다.

당연히 아시겠지만, 마약을 거래하거나 사회의 통념에 반하는 계약, 토지 거래 허가지역에 허가를 받지 않고 하는 토지계약 등은 법에서 보호를 하지 않습니다. 이 경우에는 상대방의 지켜야 할 의무를 다하지 않아도 법의 보호를 받지 못하기 때문에 이러한 계약은 피하셔야 합니다.

 

계약서에 들어가는 내용.

 

일반적으로 계약서에는 계약의 당사자인 매도인과 매수인을 꼭 표시하고, 계약의 내용으로 목적물과 일정한 금액의 지급을 내용으로 하는 계약 금액의 지급 방법과 시기 등을 기재되어야 합니다. 당사자 사이에 특별히 약속한 사항이나 조건이 있다면 구두로는 피하시고 서류로써 기입되어야지 나중에 분쟁을 방지할 수 있습니다. 그리고 계약을 체결한 장소와 일자 및 당사자의 서명 또는 도장을 정확히 받으셔야 합니다.

 

 

2) 차용증 쓰기

 

 

차용증이란 차용 증서의 줄임말입니다. 돈이나 물건을 빌려 쓴다는 증거로 작성하는 문서라고 생각하시면 됩니다.

 

차용증에 들어가는 내용.

 

보통 차용증은 채무자가 작성해서 채권자에게 주는 것으로 시작합니다. 차용증의 기본적인 기재사항을 알아봅시다. 그것은 채무자가 채권자에게 빌빌리는 금액, 빌리는 금액에 대한 이자입니다. 또한 만기일에 어디에서 변제할 것인가에 대한 장소, 언제 변제할 것인가에 대한 시기, 만기일에 변제하지 않을 경우에 따르는 불이익을 꼭 명시하여야 합니다. 또한 돈을 빌려주는 사람과 빌리는 사람의 인적사항을 적고 서명 또는 날인을 하여야 합니다. 날인일 경우에는 인감증명서를 첨부를 하고 법인일 경우에는 법인 등기부 등본을 첨부하여야 합니다.

 

유의할 점 확인하기. 

 

법인일 경우에는 후에 법인이 소멸이 될 수 있는 점을 감안하여, 대표자의 연대 보증 내용을 받아 두는 것이 확실합니다. 개인일 경우에는 후에 원금과 이자를 갚을 능력이 없을 경우를 대비하여 보증인을 세우거나, 어떤 목적물(부동산 등)에 대해서 우선 변제를 받을 수 있는 저당권을 설정하면 안전합니다.

 

차용 증서의 경우에는 상대방이 돈을 갚지 않으면 재판을 하여 지급 명령 내지는 판결문을 받아야 강제 집행이 가능합니다. 그런데 공증인 자격이 있는 변호사 앞에서 차용 증서를 작성하고 변화 사기 이를 확인해 주는 공정 절차를 실시한다면, 따로 재판을 열지 않아도 강제 집행을 할 수 있습니다. 그래서 공증의 효력은 대단한 것입니다.

 

전세 보증금을 담보로 하는 경우에는 반드시 전세 보증금 반환 채권의 양도 계약을 체결을 해야 하며, 집주인을 만나서 승낙을 얻거나 채무자로 하여금 집주인에게 내용증명 우편으로 통지를 하도록 조치해야만 효력이 있습니다.

 

어떻게 활용할 수 있는가요?

 

차용증이 있으면 채무자가 돈을 갚지 않는 경우에 채무자를 상대로 민사소송 제기, 지급명령 신청 등 여러 가지 청구를 할 수 있습니다. 또한 법원의 결정으로 채무자가 재산을 팔지 못하도록 하는 가압류 신청의 자료로 활용이 됩니다.

 

3) 영수증 쓰기.

 

돈을 빌리는 사람이 채권자에게 주는 것이 차용증과는 반대 개념이다. 돈을 갚은 사람이 채권자에게 내가 지금까지 갚은 내역에 대한 내역을 써달라고 요구하는 것이 영수증입니다.

 

영수증에 들어가는 내용

 

영수증은 돈을 갚았다는 증거가 되는 것입니다. 따라서 목적물을 표시하며 영수 문언(물건 또는 현금을 받았다고 기재하는 글), 영수인의 성명, 상대방의 표시,  영수 일자 등을 기재가 되어야 합니다.

 

이중 지급 위험에 따른 영수증을 철저히 보관하기.

 

오래전 저의 가족이 사용하였던 신용카드에 대한 이중지급이 있었습니다. 매월 집으로 날아오는 신용카드 사용내역서를 보았는데 이중으로 카드결제가 되었던 것을 확인할 수 있었습니다. 따라서 이러한 이중 지급을 방지하기 위해서 물품을 구입하고 대금을 지급한 카드 또는 현금영수증을 일정한 기간 동안 보관하여야 이중 지급에 대한 위험에서 벗어날 수 있습니다.

 

똑똑한 현금영수증 제도 활용하기.

 

현금영수증은 거래에서 발생한 대금의 사실을 명확히 해주고 소비자에게는 연말에 세금 곰 제 혜택을 주는 효자 같은 제도입니다. 거의 모든 가맹점에서 5000원 이상의 물건을 구입할 때 구입자의 주민등록번호 또는 휴대전화 번호를 제시를 하게 되면 연말에 세액 공제의 혜택을 받을 수 있습니다. 이러한 현금 영수증은 가족 전체의 것을 모두 합산하고 미성년자도 받을 수 있기 때문에 활용을 하는 것을 권장합니다.

 

 

2. 빌린 돈을 갚으려고 할 때.

 

빌린 돈을 갚으려고 할 때에는 정확한 절차와 장소 등을 확인하셔서 추 후 논쟁이 없어야 할 겁니다.

 

1) 채무를 이행하는 방법은?

 

우리가 흔히 채무에 따른 금액을 갚는 것을 변제라고 합니다. 즉, 매매 계약에 따라서 약정 일시에 대금을 지급한다거나 물건을 인도하는 것을 포함합니다. 변제를 해야 할 사람은 채무자이지만, 누가 갚아도 상관없는 빛일 경우에는 제삼자도 변제를 할 수 있습니다.

 

변제를 하는 방법에는 대물 변제, 상계, 공탁이 있습니다.  첫째로 대물 변제는 현금으로 갚는 대신 현물로 갚는 것입니다. 현물은 골동품, 부동산 등으로 갚는 경우를 말합니다. 대물 변제로 빚을 갚는 경우에는 반드시 그 물건이 빌릴 돈의 금액과 똑같은 가치를 가질  필요는 없습니다. 채권자와 잘 합의가 이루어진다면 가치가 낮은 물건으로도 변제가 가능합니다.

 

둘째로 상계는 채무자와 채권자 둘 다 서로에게 빚이 있다면 각자의 빚으로 서로 상쇄시켜 없애는 것입니다. 그리고 돈을 받을 사람이 어디에 있는지도 모르는 경우에는 그 돈을 공탁하게 됩니다. 

 

2) 공탁이란?

 

공탁이란 돈이나 금전적 가치가 있는 증서 또는 기타의 물건을 법원의 공탁소에 맡기는 것을 말합니다. 공탁에는 변제를 위한 변제 공탁, 채권이나 손해 배상 청구권의 담보권을 위한 보증 공탁, 강제 집행을 위한 집행 공탁 등이 있습니다. 

 

채권자와 분쟁을 방지하기 위한 공탁.

 

공탁은 수령 기피 행위에 대한 조치방법입니다. 자세히 설명하자면, 사채업자가 일부러 빌려 준 돈을 받지 않으려고 하는 행위를 방지하는 대응 방법으로 사용을 합니다. 또한 변제자의 과실 없이 계약상 채권자를 알 수 없을 경우 데도 그 돈을 법원에 공탁을 하게 됩니다.

 

손해를 담보하기 위한 공탁

 

채권자가 강제 집행인 가압류, 가처분 등의 강제명령을 신청하면, 법원은 채무자의 예상하지 못한 손해를 방지하고자 일정액을 공탁하게 합니다. 보통 청구액의 3분의 1부터 10분의 1까지를 공탁을 합니다.

 

재판상 보증 공탁을 하여야 할 경우에는 가압류 보증, 가처분 보증, 소송 비용 담보 등의 경우에는 법원의 허가를 얻어 금융 기관 또는 보험 회사와 지급 보증 계약을 체결한 문서를 공탁서에 갈음하여 법원에 제출하게 됩니다.

 

공탁은 어떻게 할까요?

 

강제 집행을 위한 가압류, 가처분의 경우에는 그 해당 법원의 공탁과에 신청하고, 차임(월세 등)의 공탁은 채무 이행지 관할 공탁소에 하면 됩니다. 법원 공탁소에 비치된 공탁서 2통을 작성하여 제출하고, 채권자에게 보낼 공탁 통지서를 첨부를 합니다.

 

공탁 공무원은 공탁 신청을 수리한 후 공탁금 납입서와 공탁서의 정본을 공탁자에게 주고, 공탁자는 공탁물을 납입일까지 지정된 공탁물 보관자(은행 또는 창고업자)에게 주어야 합니다.

 

신청자가 기일 내에 납입을 마치면 공탁이 이루어진 것입니다. 공탁물 보관자는 공탁 공무원에게  통지하고 그 공무원이 공탁 통지서를 발송하게 되는 것입니다.

 

공탁에 의해 채무는 없어지고 채권자는 공탁물을 인도해 갈 청구권을 가지게 되는 것입니다. 

 

그럼 다음에도 생생하고 좋은 정보들을 알려드리도록 하겠습니다.

오늘도 활기차고 당당하게!! Have a nice day!!