[부동산 거래] 등기부 등본 보는법, 매매계약 및 잔금 지급시 유의할 점!

[부동산 거래] 등기부 등본 보는 법, 매매계약 및 잔금 지급 시 유의할 점!

 

부동산 거래중 매매계약 및 잔금 지급 시 유의할 점, 부동산의 등기부 등본을 보는 법에 대해 요약하여 정리해 보았습니다.  돈에 관련된 내용이니 만큼 잘 알아야지만 사기를 당하지 않을 것입니다. 기본적이고 가장 중요한 내용만 요약하였습니다. 목차 내용의 순서대로 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

 

우리는 일상 생활에서 토지나 집 등을 사고파는 부동산 거래를 많이 하고 있습니다. 지금은 물가상승과 부동산 침체로 인해서 정말 말도 안 되는 가격으로 가격이 폭락하는 사태가 이어지고 있습니다. 얼마 전 뉴스에서는 12억 하는 집이 6억에 거래가 되었다는 뉴스를 보게 되었는데요, 정상적인 거래는 괜찮지만 집이나 토지를 구입하다가 사기를 당하는 등 피해를 입는 경우가 있습니다.

 

 

반응형

 

부동산 거래방법 메인 사진

 

[ 목 차 ] 

 

1. 부동산 매매계약을 맺기 전에 살필 점.

1. 등기부등본 보기
2. 현장조사

2. 부동산 매매 계약을 체결할 때 유의할 점.

1. 집이나 땅의 진짜 주인인지 살펴보기
2. 반드시 확인해야 할 내용

3. 잔금을 지급할 때 유의할 점.

1. 잔금 기일이 장기인 경우
2. 등기부 등본을 이용한 사기를 주의할 것!
3. 부동산 이전 등기에 필요한 서류

4. 등기부등본의 구조오 확인하는 방법 꿀팁!

 

 

1. 부동산 매매계약을 맺기 전에 살필점.

 

 

등기부 등본 보기

 

부동산을 계약할 때 가장 중요한 것은 등기부등본을 살피는 것입니다. 가장 기본이 되면서도 등기부등본을 보면서 건물이나 땅의 주인이 정말 본인 소유가 맞는지, 주소가 정확하지를 확인하는 서류입니다. 그다음으로 확인하는 것은 사려고 하는 부동산이 다른 사람에게 저당 잡힌 물건은 아닌지, 채권 가압류가 등록되어 있는 것은 아닌지 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

 

그리고 구청에서 건축물 관리 대장과 토지 대장, 토지 이용 계획 확인원을 발급받아 보면 그 부동산으로 주택 건축 등을 할 수 있는 상태인지 확인이 가능합니다.

 

• 부동산 등기부 : 부동산 등기부는 토지 등기부와 건물 등기부로 구성되어 있습니다. 통상 부동산 등기부는 특별시, 광역시, 시, 읍/면 등을 각각 별책으로 구성하고 있지만, 거래가 활발하여 등기부가 복잡한 지역에서는 리/동별로 별책으로 구성하기도 합니다. 등기부는 표제부와 갑구 그리고 을구로 나누어 있습니다.

 

현장 조사 

 

서류를 모두 확인하고 사려고 하는 건물이나 땅이 있는 현장에 가서 직접 눈으로 확인을 하여야 합니다. 현장조사는 정말 중요한 순서입니다. 현장 조사를 하지 않고 인터넷 사진으로만 확인하고 거래를 하다 낭패를 보는 경우가 참 많습니다. 물건을 직접 확인하지 않으면 서류로써는 알 수 없었던 경우가 생기기 마련입니다. 반드시 눈으로 확인하시길 바랍니다.

 

 

 

2. 부동산 매매 계약을 체결할 때 주의할 점

 

집이나 땅의 진짜 주인인지 살펴보기

 

계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 합니다. 만약에 대리인과 매매 계약을 체결할 경우에는 대리인의 위임장을 확인하고 집주인과 연락을 통해서 직접 통화하는 습관을 기르시길 바랍니다. 또한 매도인과 직접 계약할 때에도 미성년자나 금치산자, 한정치산자가 아닌지 살펴보는 꼼꼼함이 필요합니다.

 

• 본인이 나온 경우 : 주민등록증으로 대조 확인.
• 대리인이 나온 경우 : 주민등록증, 인감증명서로 확인.
• 미성년자는 법정 대리인의 동의서를 확인.

 

반드시 확인해야 할 내용

 

1. 부동산을 넘겨줄 시기
2. 대금의 액수와 지불 시기
3. 매도인과 매수인의 이름, 주소, 주민등록번호
4. 물건을 제대로 넘겨주지 못할 경우에 파는 사람의 책임
5. 계약을 할 때 증인으로 있었던 사람(입회인)의 이름과 주소, 주민등록번호 확인
6. 그 외의 여러 가지 특약이나 약속하고자 하는 내용.

※ 인감증명이란?

인감증명이란 무엇일까요? 행정 청이 인감 시고자 가 현재 사용하는 인감이 신고된 인감임을 증명해 주는 제도입니다. 거의 누구나 지역주민센터에 인감이 신고가 되어 있어서 인감증명서를 발급받기가 편하실 거예요. 인감 신고를 하기 위해서는 신고자의 인감(도장)을 관할 주민세터에 신고를 하여야 합니다. 신고돼 인감을 분실하거나 인감이 훼손 돼서 바꾸려면 인감신고 절차의 요령과 같습니다.

 

 

 

3. 잔금을 지급할 때 유의할 점

 

 

잔금을 지급할 시에는 등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하게 됩니다. 등기소에 셀프로 하는 방법이 있지만 등기 전문 법무사를 통해서 등기를 하는 것이 더욱 안전합니다. 보통 은행에서 대출은 완제하면서 근저당권 등기설정 해지를 본인이 등기소에 가서 해지하려다가 등기부등본을 분실하고 나중에서야 인지하는 경우가 많습니다. 따라서 저는 수수료를 주더라도 법무사를 통해서 하는 방법을 추천드립니다.

 

잔금 기일이 장기인 경우 

 

중도금과 잔금 지급 전에 등기부등본을 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동사항을 확인하셔 야합니다. 특히 마지막 잔금을 정리하고 등기를 치는 시점에는 꼭 변동 여부를 확인하시길 바랍니다.

 

등기부등본을 이용한 사기를 조심하기

 

등기부등본을 이용한 사기가 갈수록 지능적으로 발전하고 있습니다. 그 피해를 방지하기 위해서는 돈을 지불할 때마다 등기부등본을 확인하여야 합니다. 문제가 생기면 '손해배상을 하세요'라는 문구를 계약서에 써 두는 것이 안전합니다. 계약은 권리이자 효력의 발생입니다. 귀찮다고 계약서에 써 두는 것을 하지 않아서 나중에 손해를 보는 사람들을 종종 보았습니다.

 

부동산 이전 등기에 필요한 서류 확인하기

• 매도인(파는 사람) : 검인된 계약서, 등기권리증(등기필증), 인감증명서(부동산 매도용), 주민등록등본
• 매수인(사는 사람) : 검인된 계약서, 주민등록등본, 등록세 영수필 확인서, 국민주택 매입필증, 토지대장, 건축물 관리대장

※ 잔 급지급 최종 요약 : 부동산을 매입하려면 반드시 등기부등본을 직접 떼어보고, 등기부의 내용이 너무 복잡하고 많은 것들이 있는 물건은 되도록이면 피하셔야 합니다. 등기부는 중도금/잔금 지급시마다 그 직전에 확인을 해보고 지급을 했으면 영수증도 챙겨놔야 합니다. 최종적으로 잔금을 지급과 동시에 매도인으로부터 등기필증, 인감증명 등 등기에 필요한 서류를 넘겨받아서 소유권 이전등기를 꼭 마쳐야 합니다.(부동산 등기는 법무사를 통해서 안전하게 거래하자)

 

 

4. 등기부등본의 구조와 확인하는 방법 꿀팁!

 

등기부에는 등기 번호란, 표제부(아파트 등 집합 건물의 경우에는 동 건물의 표제부와 전유 부분의 표제부의 2개로 구성됨), 갑구, 을구의 4 부분으로 구성되어 있습니다. 등기 번호란에는 토지나 건물 대지의 지번이 적혀있습니다.

 

표제부에는 토지와 건물의 내용, 즉 소재지, 면적, 용도, 구조 등이 순서대로 적혀있는 부분입니다. 하지만, 집합 건물의 경우에는 대지권이 있는지 살펴보아야 합니다. 

 

갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자 순으로 적혀 있습니다. 맨 처음의 기재된 것이 소유권 보존 등기(최초 소유자)이고, 소유 구너 이전 등기가 계속되고 있는 것을 확인하실 수 있습니다.

 

을구는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권 같은 제한 물권에 관한 사항을 기재합니다. 주의할 점은, 근저당권 설정 등기를 보시면 채권 최고액이라는 것이 있어서 등기부에 기재된 최고액을 한도로 부동산의 가격에서 책임을 지게 됩니다. 그 이유는 근저당권을 설정하는 은행에서 대출원금과 이자비용 그리고 연체비용 등까지 합산하여 보통 120%의 근저당권 채권최고액을 설정하기 때문입니다. 따라서 실제 채무액이 얼마인지 따로 파악하여야 합니다.

 

등기부등본을 볼 때에 가장 중요한 것은 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권 이전 등기, 저당권 설정 등기 등의 등기의 전후와 접수일자(접수번호)를 잘 살펴보아야 한다는 것입니다. 등기가 된 권리의 우선순위는 같은 갑구나 을구 내에서는 등기의 의 전후(순위 번호)에 의하고, 갑구와 을구상에서는 접수번호에 의하여 결정이 된다는 점을 알고 계세요.

 

그럼 다음에도 생생하고 좋은 정보들을 알려드리도록 하겠습니다.

오늘도 활기차고 당당하게!! Have a nice day!!